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未来商业空间市场报告 - 联合办公

  2017年是联合办公品牌并购重组的一年,优客工厂不间断的战略入股了三四家品牌;We+办公空间与酷窝合并;裸心社去年先与新加坡JustCo合并,继而收购Raise乐活,今年上半年WeWork又携手裸心共同探索亚洲市场,整个行业好不热闹。

  对于一个并不成熟的市场来说,不断地重组意味着资本充足,行业根基加深,市场开始扩大,是一件好事,但对联合办公品牌来说,如何在大量品牌中做出自身的亮点,是一件难事。也难怪大部分的业主只是尝试,并未布局。

  那么联合办公目前的领军品牌,应该如何抓住优势,规避劣势,做长久品牌战略规划呢:

  开始时间:2015年成立,并逐渐脱离裸心集团成为一条单独的业务线年被并购

  优势:在WeWork还没进入中国之前,裸心社一直是行业标杆,在其他品牌不断更新自己的开门方式,强调科技、资本、明星企□◁业时,裸心社坚持★◇▽▼•的始终是

  。这和它出生于酒店服务行业脱不了干系,也是WeWork在众多品牌中决定与裸心社携手拓展市场的重要原因。劣势:

  相比其他品牌的融资速度和铺点速度,追得非常吃力。在抢占市场份额的关键一步上被抛下,决定了裸心社未来的发展无法长久。总结:找不到合适的盈利模式是目前许多仍然在苦苦支撑的空间品牌的最大问题之一。他们大部分都是本土品牌或者单店空间,高额的租金成本与运营成本,无法从租赁中收回,租户的意愿永远从“需求金字塔”底层开始 - 租金!被巨头合并可能是最好的结局。

  相对与其他办公空间来说,P2的价格一直都在创业团队能够接受的范围内。劣势:P2一直以来的

  ,虽然在不断地拿融●资,但资金没有用在运营升级上,也没有用在设计升级上,更未见用在推广和宣传上,时而与阿里合作智能空间,时而收购一家品牌,但都无下文。作为元老级品牌,市场给予了比其他品牌更多的容错时间,但P2的发展依然不容乐观。总结:品牌与产品定位不清,影响企业发展路线,无法确定目标客户,对品牌宣传十分不利。花大资本快速形成一个清晰的完整的产品,或许是该品牌活下来与众不同的唯一方式。

  开始时间:2014年氪空间孵化器成立于北京中关村,2016年脱离36氪独立运营

  产品定位:孵化器转联合办公空间,从孵化创业团队到能够为50人以上的成熟企业提供办公空间和企业服务

  ,在孵化器阶段的成绩也非常优异。从氪空间的发展路线可以看到该品牌的每一步都走得非常稳,铺点速度快,对物业要求高,目前氪空间的市场占有率非常高。劣势:

  不管从装修风格还是企业服务,亦或是未来的发展路线。氪空间能做的WeWork也在做而且做的更好,市场不需要两个WeWork。总结:如果无法做出自身亮点,仅依靠不断扩张 - 获取资本 - 再次扩张 - 扩大规模的方式占据市场最终格局将会越来越小。不能效法滴滴ofo拉低市场价格的做法,房地产不同共享出行,隔一条街就是完全两个世界。回归孵化和加速,也许能和WeWork Labs有的一拼。

  产品定位:SOHO 3Q项目最早将SOHO中国的写字楼办公室以短租的形式对外出租,逐渐转变为共享办公项目。

  优势:SOHO 3Q背靠SOHO中国,自身是☆△◆▲■大业主,在选择物业、楼盘上拥有绝对的优势,本身是一房东,租金在众多联合办公品牌里相对低廉。

  劣势:SOHO 3Q成立近3年,几乎从未有过什么大动作,SOHO中国似乎并不想再深入行业探索。SOHO 3Q始终只能算是SOHO 中国的一个项目而已。

  总结:地产商进入行业,依然要不•●断求变。SOHO3Q现在的产品已经超越2014年底,越来越有意思了,但是拥有一手资源的地产商,创收的同时保持创新依然是最大的瓶颈。

  以上四个品牌基本涵盖目前联合办公品牌的种类和遇到的问题,联合办公品牌升级刻不容缓。

  联合办公品牌升级为灵活空间对灵活空间的研究,帮助墨社总结出联合办公空间能够提升整体竞争力的六大维度。

  许多品牌在做办公咨询前已经将设计和规划交由设计公司设计完毕,甚至有些在工程快要收尾时才来寻求咨询。对于毫无行业经验的设计公司来说,他们所设计的功能区和动线通常无法满足联合办公的需求,设施规划在细节上无法解决后期的运营问题,这在联合办公空间里是非常致命的。

  寻找专业的策划团队定制适合项◁☆●•○△目的运营模式,同时引入办公咨询团队为方案做二次确认。墨社通过完整的评估机制为客户提供选址、空间投产比测算,确认设施规划上的细节,选择设施及供应商,确保设计风格符合品牌调性,不影响运营细节的同时,确保项目在市场的唯一性。

  通常客▲●…△户提出★▽…◇的需求仅是“想做办公空间”,细一些的则提出“希望做WeWork那样的办公空间”。大部分客户对品牌定位和产品是毫无想法的,但这一部分决定了品牌未来的发展战略,宣传推广,目标客群。

  客户本身需要对联合办公有一定的了解,明确品牌追求的风格、调性,目标应当以未来两年内的品牌发展路线为基础。墨社通过运营前期问卷引导客户明确项目能够服务的产品,搭建的内容服务框架,通过运营指南和方案分析为客户避免运营上的瓶颈。

  办公空间应该在开业前三个月开始做大量的宣传推广活动。因为办公空间的推广宣传不似实体商品,线上广告和海报的作用较小,必须要不断的做线下活动,通过口碑宣传才能达到目的。空间开业后也必须要保持适当频率的标准化营销推广活动,才能不断加深受众对品牌的认可度。

  解决方案:我们将结合前期咨询所获得的内容,为客户解决一劳永逸的市场策略,包括营销活动的定价和调整方法,活动范畴指南和长期运营规则。该部分将通过指南报告呈现。

  运营和服务:联合办公是非常重视服务的行业,高质量的服务和高标准的运营对营造社区,传播口碑具有极强的效应。租户自发为品牌做广告,这是无法通过现金和中介带来的可持续推广效果。

  从销售、市场、活动策划、会员体系等角度评估运营质量,墨社为服务细则提出解决思路以及提升方案。对团队架构及服务人员体系进行评估,如有需要可提供人员培训。从第三方角度和用户角度评估运营期间服务质量,提供专业的第三方软硬件解决方案,并完成预选和▪▲□◁评估。未来灵活空间

  墨社搭建了未来灵活空间模型,该模型的思路是:在5-20公里范围的CBD区域内,为不同物业设置不同的灵活空间模块,将运营内容最大化,与第三方品牌合作将超A级写字楼打通,成为CBD生活办公的典范 ——— 即任何需求都可以被服务满足。

  在核心地段、商务中心、交通枢纽中心设置会议/活动中心;在科技创新园区、政府大楼、商场/购物中心设置课程体验中心;在传统物业的一楼开放空间、公寓及酒店设置共享会所/健身;在物业内的小型闲置空间设置咖啡店/书店/生活方式体验店。再通过同样的会员体系联通每个人的生活。

  该模型依然适用非CBD区域、大学城、工业园区、高科技园区等。CBD区域做总部,起到展示和会议的作用,联合非CBD,打造▲=○▼城市级社区。

  去年10月墨社为某资产管理公司提供为期6个月的企业内部社区服务,以实例证明,结合联合办公的行业经验为企业设计创新服务,在许多具备办公升级的企业内部,通过灵活空间和社区化运营模式,的确能为企业带来创新变革和业务增值。对此感兴趣的小伙伴可联系我们获得相关信息,这里我们只举出部分优势:

  目前有不少传统企业认可了传统办公 + 部分灵活空间为一体的办公空间策略,汇丰和渣打拥抱WeWork,有选择地将办公室的创新运营管理和部分企业培训交给WeWork来提供服务。

  提示:传统企业可以在内部设立专门的服务团队,对外传递该理念▷•●并拓宽市场,对内吸引并留住人才。这个部门在谷歌、微软和其他行业领先的公司通常称为“创新部门”。

  依据我们的企业社区服务理念,第三方部门的确有助于跨部门的高效运作,许多部门的孤立程度,超过想象。员工在工作或业务上需要其他部门的支持,但不知道具体该找谁,或举办活动缺少资源,类似的想法容易因为无法走到关键一步而“流产”。在大型企业内部推动一项活动或措施通常较为缓慢,这是受制于复杂的层级关系所必然遇到的问题。

  提示:企业内部社区服务的存在就需要作为变革者的助推剂,在项目、活动或形式上通过社区联合多方不断推进。

  企业通常会按照节日、主题设计活动,一些作为企业福利,有一些则是帮助员工交流、成长或扩大业务。社区社区经理通过策划活动、组织到执行,以及通过对活动提供辅助性支持,合理组织内外部人力◆◁•及活动资源,实现资源整合。对企业来说,在企业内部利用会议室举办活动,结合客户和上下游资源,相对将会议室用来做培训而言,活动对企业的收益更大。在实际操作•□▼◁▼中,依靠类似联合办公社区经理这样的角色,为各部门推荐外部客户和项目,通过活动和“Alumni”等形式量化执行方案和潜在客户的设计,对其外部客户和企业本身来说都比“中介”的角色要好的多。

  提示:结合灵活空间的发展趋势,运营商应当为企业搭建社区服务体系,使其能够合理实现上述功能,同时由空间服务业务为其最终目标,最终实现未来办公。

  办公租赁在商业地产领域依然不是成熟行业,不论从何种角度来说其规模和市场都将是未来所有地产商和运营方所聚焦的方向,其中又以灵活空△▪▲□△间为下个十年的发展趋势,其影响力不可小视,每一位业主对于未来的改变都应当做好充分准备。

  墨社希望帮助业主了解行情,酌情选◇•■★▼择产品类型,或自营、投资、或与WeWork合作,期待这份报告为空间经营者提供正确的方向。以上,

  咨询服务,为从业者提供行业领先的战略、设计及运营解决方案。作为一家数字咨询公司,墨社为灵活办公商业空间提供完整的解决方案,满足业主和客户品牌不•☆■▲同的业务需求。我们拥有完整的技术架构,满足客户空间产品的财务测算及概念规划;拥有多年的行业经验,为客户空间在运营阶段实现评估以及答疑。我们拥有灵活空间管理行业中独一无二的KPI系统,首屈一指的500项KPI确保空间管理可执行,可量化。

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